Bulgaristan'da ev fiyatları 2026: yabancı olarak Varna'da daire almak
Yabancılar Varna'da daire alabilir, AB dışı vatandaşlar ise araziye doğrudan sahip olamaz. m² fiyatları, %3 vergi, adımlar ve tuzaklar.
⚖️ Bu sayfa genel bilgi içerir, hukuki tavsiye / finansal tavsiye değildir. Kurallar değişir ve senin durumuna göre farklılık gösterir: aşağıdaki resmî kaynakları kontrol et ya da bir uzmana danış.
Evet, yabancı olarak Varna’da daire alabilirsin. AB vatandaşları da AB dışından gelenler de daire ve binaya sahip olabilir, ama Anayasa’nın 22. maddesine göre AB dışı vatandaşların çoğu araziye doğrudan sahip olamaz. 22 Ekim 2026’da aşağıdaki semtlerde imot.bg’deki medyan ilan fiyatları Vladislav Varnenchik 1’de yaklaşık €1.500/m² ile Chaika’da yaklaşık €2.830/m² arasındaydı (Merkez: yaklaşık €2.650/m²).
2026’da Varna’da bir daire ne kadar?
Fiyatlar hâlâ artıyor. Bulgaristan istatistik kurumu NSI’ya göre 2026’nın ilk çeyreğinde konut fiyatları bir yıl öncesine göre %14,8 daha yüksekti, Varna’da ise bir önceki çeyreğe göre %4,0 arttı. Aşağıdaki rakamlar imot.bg’de 22.10.2026 tarihli medyan ilan fiyatları (tüm daire tipleri). Satıcıların istediği fiyatı gösteriyor, sonunda ödenen fiyatı değil.
| Semt | Medyan ilan fiyatı |
|---|---|
| Chaika | ~€2.830/m² |
| Merkez (Tsentar) | ~€2.646/m² |
| Briz | ~€2.394/m² |
| Mladost 2 / Levski 1 | ~€1.990/m² |
| Vinitsa | ~€1.662/m² |
| Asparuhovo | ~€1.607/m² |
| Altın Kumlar | ~€1.561/m² |
| Vladislav Varnenchik 1 | ~€1.497/m² |
Kim neye sahip olabilir?
- Daire ve bina: her uyruğa açık.
- Arazi: Anayasa’nın 22. maddesine göre yabancılar araziye yalnızca AB üyeliği koşullarıyla, onaylanmış bir uluslararası antlaşmayla ya da miras yoluyla sahip olabilir. Pratikte AB vatandaşları arazi alabiliyor; AB dışından alıcılar ise genellikle evin ve arsanın sahibi olacak bir Bulgar şirketi (çoğunlukla EOOD) kuruyor. Şirketin muhasebe giderleri ve yükümlülükleri var, o yüzden önce bir avukata danış.
Adımlar neler?
- Mülkü kontrol et. Notere ya da avukata Mülkiyet Sicili’nden (Tescil Ajansı) mülkiyet, ipotek ve olası taleplerle ilgili bir döküm çıkarttır.
- Ön sözleşme. Kanunen yazılı olmak zorunda (Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu, md. 19). Fiyat, kapora, süreler ve cezai şartlar bu sözleşmeye yazılıyor.
- Noter senedi. Taşınmaz devri yalnızca noter senediyle geçerli (md. 18). Bulgarca bilmiyorsan yeminli tercüman gerekiyor.
- Tescil. Senet, bölgenin Mülkiyet Sicili’ne kaydediliyor.
- Vergi ve harçlar. Varna’da devir vergisi %3,0 (belediye yönetmeliği, 2026-10 itibarıyla). Ayrıca ulusal tarifelerle belirlenen noter ve tescil harçlarını ödüyorsun. İmzadan önce noterden kesin bir hesap iste.
Ev sahibi olmanın yıllık maliyeti ne?
Varna belediyenin belirlediği vergi değeri üzerinden (ödediğin fiyat üzerinden değil) %0,2 yıllık emlak vergisi ve belediye meclisinin her yıl belirlediği bir çöp ücreti alıyor. İkisini de Yerel Vergiler Müdürlüğü üzerinden kontrol edip ödeyebilirsin. Sitelerde ayrıca aidat için bütçe ayır.
Hangi tuzaklardan kaçınmalı?
- Akt 16. Yeni bir binada inşaatın hangi aşamada olduğunu kontrol et. Bina, ancak kabul tutanağı (Akt 16) ve İmar Kanunu’nun 177. maddesine göre iskân izni ya da belgesi alındığında yasal olarak tamamlanmış olur. Ödemelerini bu aşamalara bağla.
- Aidatlar. Deniz kenarındaki sitelerde çoğu zaman yıllık aidatlar ve yönetim sözleşmeleri var. Almadan önce sözleşmeyi ve geçmiş aidatları iste.
- Adres tuzağı. Daire sahibi olmak sana ne adres kaydı ne de kalma hakkı veriyor. Oturum izni olmayan AB dışı mülk sahipleri Schengen’in 180 günde 90 gün kuralına tabi.
Efsane: “Ev al, oturum ya da vatandaşlık kazan”
Ev almak sana vatandaşlık vermiyor. Avrupa Göç Ağı’na (Mayıs 2026) göre AB dışı vatandaşlar bir yıllık uzatılmış oturum iznini ancak D tipi vize, Bulgaristan’da en az yaklaşık €306.755 gayrimenkul yatırımı ve başka koşullarla alabiliyor. Olağan yollar için AB dışı vatandaşlar için oturum ve AB vatandaşları için oturum sayfalarına bak.
Alımını nasıl planlamalısın?
Önce kirala (Varna’da ev bulmak), semtleri günün farklı saatlerinde gez ve ilanları imot.bg medyanlarıyla karşılaştır. Vergiler ve harçlar için para ayır, ödemeleri yalnızca banka üzerinden yap. Almaya henüz karar vermedin mi? Varna’da yaşam maliyeti sayfamıza göz at.
Oranlar 2026-10 itibarıyla geçerlidir; bir noter ya da avukatla kontrol et.
Kaynaklar
- NSI – Konut fiyat istatistikleri, 2026 1. çeyrek
- imot.bg – Varna'da medyan ilan fiyatları (22.10.2026 itibarıyla)
- Bulgaristan Anayasası, md. 22 (lex.bg)
- Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu, md. 18–19 (lex.bg)
- İmar Kanunu (ZUT), md. 177 (lex.bg)
- Varna Belediyesi – Yerel vergiler yönetmeliği
- Varna Belediyesi – Yerel Vergiler Müdürlüğü
- Tescil Ajansı (Tapu/Mülkiyet Sicili)
- Avrupa Göç Ağı – Gayrimenkul alımıyla oturum (Mayıs 2026)
Sık sorulan sorular
Yabancılar Bulgaristan'da ev alabilir mi?
Evet. Daire ve binayı herkes alabilir. Arazi ise farklı: Anayasa'nın 22. maddesine göre yabancılar araziye yalnızca AB üyeliği koşullarıyla, onaylanmış bir uluslararası antlaşmayla ya da miras yoluyla sahip olabilir. Yani AB vatandaşları arazi alabiliyor, AB dışından alıcıların çoğu ise bir Bulgar şirketi kullanıyor. Bu yolu seçmeden önce bir avukata danış.
Bulgaristan'da ev alınca vatandaşlık ya da oturum veriyor mu?
Hayır. Sıradan bir ev alımı ikisini de vermiyor. AB dışı vatandaşlar bir yıllık uzatılmış oturum iznini ancak en az yaklaşık €306.755 gayrimenkul yatırımı, D tipi vize ve başka koşullarla alabiliyor (EMN, Mayıs 2026).
Varna'da ev alırken hangi vergileri ödersin?
Varna %3,0 tapu devir vergisi alıyor; buna noter ve tescil harçları ekleniyor. Sonrasında her yıl vergi değerinin %0,2'si kadar emlak vergisi ve belediye meclisinin her yıl belirlediği çöp ücreti ödüyorsun.
Bulgaristan'da daire alırken nelere dikkat etmeli?
En sık tuzaklar: bina yasal olarak tamamlanmadan (Akt 16 ve iskân izni) projeden almak, site içi konutlarda yüksek aidatlar ve mülk sahibi olmanın oturum izni olmadan Bulgaristan'da yaşama hakkı verdiğini sanmak.
