Недвижимость в Болгарии: купить квартиру в Варне в 2026 году
Иностранцы могут купить квартиру в Варне, но граждане не из ЕС не могут напрямую владеть землёй. Цены за м², налог 3%, шаги и подводные камни.
⚖️ Эта страница содержит общую информацию и не является юридической / финансовой консультацией. Правила меняются и зависят от вашей ситуации: проверьте официальные источники ниже или обратитесь к квалифицированному специалисту.
Да, иностранец может купить квартиру в Варне. Граждане ЕС и других стран могут владеть квартирами и зданиями, но по ст. 22 Конституции большинство граждан не из ЕС не могут напрямую владеть землёй. На 22 октября 2026 года медианные цены предложения на imot.bg в районах из таблицы ниже были от примерно €1500/м² во Владиславе Варненчике 1 до примерно €2830/м² в Чайке (Центр: около €2650/м²).
Сколько стоит квартира в Варне в 2026 году?
Цены продолжают расти. По данным НСИ, в первом квартале 2026 года жильё в Болгарии было на 14,8% дороже, чем годом ранее, а в Варне цены выросли на 4,0% за квартал. Цифры ниже — медианные цены предложения (все типы квартир) на imot.bg на 22.10.2026. Они показывают, сколько просят продавцы, а не сколько в итоге платят покупатели.
| Район | Медианная цена предложения |
|---|---|
| Чайка | ~€2830/м² |
| Центр | ~€2646/м² |
| Бриз | ~€2394/м² |
| Младост 2 / Левски 1 | ~€1990/м² |
| Виница | ~€1662/м² |
| Аспарухово | ~€1607/м² |
| Золотые пески | ~€1561/м² |
| Владислав Варненчик 1 | ~€1497/м² |
Кто чем может владеть?
- Квартиры и здания: доступны гражданам любых стран.
- Земля: по ст. 22 Конституции иностранцы могут приобретать землю только на условиях вступления Болгарии в ЕС, по ратифицированному международному договору или по наследству. На практике граждане ЕС землю покупать могут, а покупатели не из ЕС обычно регистрируют болгарскую фирму (часто ЕООД), которой и принадлежат дом и участок. У фирмы есть бухгалтерские расходы и обязанности, поэтому сначала посоветуйтесь с юристом.
Какие шаги нужно пройти?
- Проверка объекта. Попросите нотариуса или юриста сделать выписку из Имущественного реестра (Агентство по регистрации) о собственнике, ипотеках и претензиях.
- Предварительный договор. По закону он заключается в письменной форме (Закон об обязательствах и договорах, ст. 19). В нём указывают цену, задаток, сроки и неустойки.
- Нотариальный акт. Переход права собственности на недвижимость действителен только в форме нотариального акта (ст. 18). Если вы не говорите по-болгарски, нужен присяжный переводчик.
- Регистрация. Акт вносится в Имущественный реестр по месту нахождения объекта.
- Налоги и сборы. Налог на приобретение в Варне — 3,0% (решение общины, на 2026-10). Кроме того, платятся нотариальная пошлина и сбор за регистрацию по государственным тарифам. До подписания попросите у нотариуса точный расчёт.
Сколько стоит владение каждый год?
Варна взимает ежегодный налог на недвижимость 0,2% от налоговой оценки общины (а не от цены покупки) и сбор за вывоз мусора, который городской совет устанавливает каждый год. Оба платежа можно проверить и оплатить через Дирекцию «Местные налоги». В закрытых комплексах заложите ещё сбор за обслуживание.
Каких ловушек стоит избегать?
- Акт 16. В новостройке проверьте, на каком этапе стройка. Дом юридически завершён только после акта приёмки (Акт 16) и разрешения или удостоверения на эксплуатацию по ст. 177 Закона о территориальном устройстве. Привязывайте платежи к этим этапам.
- Сборы за обслуживание. В комплексах у моря часто есть ежегодные сборы и договоры с управляющими компаниями. До покупки попросите договор и историю платежей.
- Ловушка с адресом. Собственность не даёт ни адресной регистрации, ни права на пребывание. Владельцы не из ЕС без ВНЖ подчиняются шенгенскому правилу 90/180 дней.
Миф: «Купил квартиру — получил ВНЖ или гражданство»
Покупка жилья не даёт гражданства. По данным Европейской миграционной сети (май 2026), гражданин не из ЕС может получить продлённый ВНЖ на один год только с визой D, инвестицией в недвижимость Болгарии не менее чем около €306 755 и при других условиях. Обычные пути описаны на страницах ВНЖ для граждан не из ЕС и пребывание для граждан ЕС.
Как спланировать покупку
Сначала снимите жильё (как найти квартиру в Варне), посмотрите районы в разное время суток и сравните объявления с медианами imot.bg. Отложите деньги на налоги и сборы и платите только через банк. Ещё не решили, стоит ли покупать? Почитайте о стоимости жизни в Варне.
Ставки указаны на 2026-10; уточняйте их у нотариуса или юриста.
Источники
- НСИ – Статистика цен на жильё, I квартал 2026
- imot.bg – медианные цены предложения в Варне (на 22.10.2026)
- Конституция Болгарии, ст. 22 (lex.bg)
- Закон об обязательствах и договорах, ст. 18–19 (lex.bg)
- Закон о территориальном устройстве, ст. 177 (lex.bg)
- Община Варна – Положение о местных налогах
- Община Варна – Дирекция «Местные налоги»
- Агентство по регистрации (Имущественный реестр)
- Европейская миграционная сеть – ВНЖ при покупке недвижимости (май 2026)
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Болгарии?
Да. Квартиры и здания может купить любой. С землёй иначе: по ст. 22 Конституции иностранцы могут владеть ею только на условиях вступления в ЕС, по ратифицированному договору или по наследству. Поэтому граждане ЕС землю покупать могут, а большинство покупателей не из ЕС оформляют её на болгарскую фирму. Прежде чем выбирать этот путь, посоветуйтесь с юристом.
Даёт ли покупка квартиры в Болгарии ВНЖ или гражданство?
Нет. Обычная покупка не даёт ни того, ни другого. Гражданин не из ЕС может получить продлённый ВНЖ на один год только после инвестиции в недвижимость не менее чем около €306 755, при визе D и других условиях (EMN, май 2026).
Какие налоги платятся при покупке в Варне?
Налог на приобретение в Варне составляет 3,0%, к нему добавляются нотариальная пошлина и сбор за регистрацию. Затем каждый год платится налог на недвижимость 0,2% от налоговой оценки и сбор за вывоз мусора, который ежегодно устанавливает городской совет.
Какие подводные камни у покупки квартиры в Болгарии?
Самые частые: покупка на этапе котлована до узаконивания дома (Акт 16 и разрешение на эксплуатацию), высокие сборы за обслуживание в комплексах и уверенность, что собственность позволяет жить в Болгарии без ВНЖ.
