Immobilien in Bulgarien kaufen: Wohnung in Varna 2026
Als Ausländer kannst du in Varna eine Wohnung kaufen, Nicht-EU-Bürger aber nicht direkt Grund und Boden. Preise pro m², 3 % Grunderwerbsteuer, Ablauf.
⚖️ Diese Seite ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung / Finanzberatung. Regeln ändern sich und hängen von Ihrer Situation ab: Prüfen Sie die offiziellen Quellen unten oder fragen Sie eine qualifizierte Fachperson.
Ja, auch als Ausländer kannst du in Varna eine Wohnung kaufen. Bürger aus der EU und aus Drittstaaten dürfen Wohnungen und Gebäude besitzen, aber nach Art. 22 der Verfassung dürfen die meisten Nicht-EU-Bürger Grund und Boden nicht direkt erwerben. Am 22. Oktober 2026 lagen die Median-Angebotspreise auf imot.bg in den unten genannten Vierteln zwischen etwa 1.500 €/m² in Vladislav Varnenchik 1 und etwa 2.830 €/m² in Chaika (Zentrum: etwa 2.650 €/m²).
Was kostet eine Wohnung in Varna 2026?
Die Preise steigen weiter. Laut dem Statistikamt NSI waren Wohnimmobilien in Bulgarien im ersten Quartal 2026 14,8 % teurer als ein Jahr zuvor, in Varna stiegen sie zum Vorquartal um 4,0 %. Die Zahlen unten sind Median-Angebotspreise (alle Wohnungstypen) auf imot.bg vom 22.10.2026. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was am Ende tatsächlich bezahlt wird.
| Stadtteil | Median-Angebotspreis |
|---|---|
| Chaika | ~2.830 €/m² |
| Zentrum (Tsentar) | ~2.646 €/m² |
| Briz | ~2.394 €/m² |
| Mladost 2 / Levski 1 | ~1.990 €/m² |
| Vinitsa | ~1.662 €/m² |
| Asparuhovo | ~1.607 €/m² |
| Goldstrand | ~1.561 €/m² |
| Vladislav Varnenchik 1 | ~1.497 €/m² |
Wer darf was besitzen?
- Wohnungen und Gebäude: für alle Nationalitäten erlaubt.
- Grund und Boden: Nach Art. 22 der Verfassung dürfen Ausländer Land nur nach den Bedingungen des EU-Beitritts, aufgrund eines ratifizierten internationalen Vertrags oder durch Erbschaft erwerben. In der Praxis können EU-Bürger Land kaufen, Nicht-EU-Käufer gründen meist eine bulgarische Firma (oft eine EOOD), der Haus und Grundstück gehören. Die Firma bringt Buchhaltungskosten und Pflichten mit sich, also lass dich zuerst anwaltlich beraten.
Wie läuft der Kauf ab?
- Objekt prüfen. Lass dir vom Notar oder einem Anwalt einen Auszug aus dem Immobilienregister (Eintragungsagentur) zu Eigentum, Hypotheken und Ansprüchen besorgen.
- Vorvertrag. Er muss gesetzlich schriftlich sein (Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge, Art. 19). Darin stehen Preis, Anzahlung, Fristen und Vertragsstrafen.
- Notarielle Urkunde. Die Übertragung einer Immobilie ist nur als notarielle Urkunde wirksam (Art. 18). Wenn du kein Bulgarisch sprichst, brauchst du einen vereidigten Übersetzer.
- Eintragung. Die Urkunde wird ins Immobilienregister für den Bezirk eingetragen.
- Steuern und Gebühren. Die Grunderwerbsteuer in Varna beträgt 3,0 % (Gemeindeverordnung, Stand 2026-10). Dazu kommen Notar- und Eintragungsgebühren, die durch nationale Tarife festgelegt sind. Lass dir vor der Unterschrift eine genaue Aufstellung vom Notar geben.
Was kostet das Eigentum jedes Jahr?
Varna erhebt eine jährliche Grundsteuer von 0,2 % auf den kommunalen Steuerwert (nicht auf den Kaufpreis) und eine Müllgebühr, die der Stadtrat jedes Jahr festlegt. Beides kannst du bei der Direktion Lokale Steuern prüfen und bezahlen. In Wohnanlagen kommt noch eine Instandhaltungsgebühr dazu.
Welche Fallen solltest du kennen?
- Akt 16. Prüf bei einem Neubau, wie weit er ist. Rechtlich fertig ist das Gebäude erst mit dem Abnahmeprotokoll (Akt 16) und der Nutzungsgenehmigung oder -bescheinigung nach Art. 177 des Raumordnungsgesetzes. Knüpf deine Zahlungen an diese Etappen.
- Instandhaltungsgebühren. Anlagen am Meer haben oft Jahresgebühren und Verwaltungsverträge. Lass dir vor dem Kauf den Vertrag und die bisherigen Gebühren zeigen.
- Die Adressfalle. Eigentum bringt dir weder eine Adressregistrierung noch ein Aufenthaltsrecht. Nicht-EU-Eigentümer ohne Aufenthaltstitel unterliegen der Schengen-Regel von 90 Tagen in 180 Tagen.
Mythos: „Wohnung kaufen, Aufenthalt oder Pass bekommen“
Eine Wohnung zu kaufen bringt dir keine Staatsbürgerschaft. Laut dem Europäischen Migrationsnetzwerk (Mai 2026) bekommen Nicht-EU-Bürger eine einjährige verlängerte Aufenthaltserlaubnis nur mit einem Visum D, einer Immobilieninvestition von mindestens ca. 306.755 € in Bulgarien und weiteren Bedingungen. Die üblichen Wege findest du unter Aufenthalt für Nicht-EU-Bürger und Aufenthalt für EU-Bürger.
So planst du den Kauf
Miete zuerst (Wohnung in Varna finden), besuch die Stadtteile zu verschiedenen Tageszeiten und vergleich Angebote mit den Medianwerten auf imot.bg. Leg Geld für Steuern und Gebühren zurück und zahl nur per Überweisung. Du bist noch nicht sicher, ob du kaufen willst? Lies unseren Beitrag zu den Lebenshaltungskosten in Varna.
Stand der Sätze: 2026-10; prüf sie bei einem Notar oder Anwalt.
Quellen
- NSI – Statistik der Wohnimmobilienpreise, Q1 2026
- imot.bg – Median-Angebotspreise in Varna (Stand 22.10.2026)
- Verfassung Bulgariens, Art. 22 (lex.bg)
- Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge, Art. 18–19 (lex.bg)
- Raumordnungsgesetz, Art. 177 (lex.bg)
- Gemeinde Varna – Verordnung über die lokalen Steuern
- Gemeinde Varna – Direktion Lokale Steuern
- Eintragungsagentur (Grundbuch/Immobilienregister)
- Europäisches Migrationsnetzwerk – Aufenthalt durch Immobilienkauf (Mai 2026)
Häufige Fragen
Kann man als Ausländer in Bulgarien eine Immobilie kaufen?
Ja. Wohnungen und Gebäude darf jeder kaufen. Bei Grund und Boden ist es anders: Nach Art. 22 der Verfassung dürfen Ausländer ihn nur nach den Bedingungen des EU-Beitritts, aufgrund eines ratifizierten Vertrags oder durch Erbschaft erwerben. EU-Bürger können also Land kaufen, die meisten Nicht-EU-Käufer nutzen dafür eine bulgarische Firma. Lass dich vorher anwaltlich beraten.
Bekomme ich durch den Wohnungskauf in Bulgarien einen Aufenthalt oder die Staatsbürgerschaft?
Nein. Ein normaler Kauf bringt weder das eine noch das andere. Nicht-EU-Bürger können eine einjährige verlängerte Aufenthaltserlaubnis nur nach einer Immobilieninvestition von mindestens ca. 306.755 €, mit einem Visum D und unter weiteren Bedingungen bekommen (EMN, Mai 2026).
Welche Steuern fallen beim Kauf in Varna an?
Varna erhebt 3,0 % Grunderwerbsteuer, dazu kommen Notar- und Registergebühren. Danach zahlst du jährlich 0,2 % des Steuerwerts als Grundsteuer und eine Müllgebühr, die der Stadtrat jedes Jahr festlegt.
Welche Fallen gibt es beim Wohnungskauf in Bulgarien?
Typisch sind der Kauf vom Plan, bevor das Gebäude rechtlich fertig ist (Akt 16 und Nutzungsgenehmigung), hohe Instandhaltungsgebühren in Wohnanlagen und der Irrglaube, Eigentum erlaube ein Leben in Bulgarien ohne Aufenthaltstitel.
